裝修用的膠灑落在小區(qū)道路，致使我摔傷

我是否可以要求物業(yè)公司賠償？

 

1月4日孫女士來(lái)電：去年7月，我從家出來(lái)走到小區(qū)內(nèi)一路口處腳底一滑，倒地摔傷了。后來(lái)查明，是進(jìn)小區(qū)車輛拉載的用于裝修的膠灑落了。后來(lái)物業(yè)公司承認(rèn)他們未將膠清理干凈，請(qǐng)問我能以物業(yè)公司未及時(shí)履行清掃、保潔義務(wù)造成人身?yè)p害為由，起訴物業(yè)公司承擔(dān)民事責(zé)任嗎？

　　

律師團(tuán)趙恩慧律師：我們判定物業(yè)公司是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任的核心在于，物業(yè)公司是否按照物業(yè)公司與業(yè)主之間簽訂的物業(yè)服務(wù)合同來(lái)提供相應(yīng)的服務(wù)。一般來(lái)講，維護(hù)物業(yè)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生是物業(yè)服務(wù)合同的一項(xiàng)基本內(nèi)容，物業(yè)公司必須履行保潔義務(wù)，為業(yè)主提供一個(gè)安全、舒適的小區(qū)環(huán)境，若在合同履行過(guò)程中存在不當(dāng)行為，就要承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

　　

根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十六條：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。”根據(jù)上述規(guī)定，物業(yè)公司既然明知膠灑落未清理干凈，卻未放置警示標(biāo)志，造成業(yè)主摔傷的后果發(fā)生，就應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

 

我購(gòu)買某小區(qū)房子，同時(shí)還想買個(gè)車位

開發(fā)商出售小區(qū)地上車位，

合同受法律保護(hù)嗎？

 

1月6日馬先生來(lái)電：去年3月，我購(gòu)買了賀蘭縣某小區(qū)一套商品房，同時(shí)向開發(fā)商提出，自己還打算在該小區(qū)內(nèi)購(gòu)買一個(gè)車位。當(dāng)時(shí)開發(fā)商說(shuō)小區(qū)內(nèi)的地上車位可以4萬(wàn)元的價(jià)格出售給我，并確定了車位號(hào)。我想咨詢一下，我與開發(fā)商簽訂的車位購(gòu)買合同受法律保護(hù)嗎？

　　

律師團(tuán)蘇廣君律師：我國(guó)《物權(quán)法》第七十三條規(guī)定：建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有?！段餀?quán)法》第七十四條規(guī)定：建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。

　　

根據(jù)上述法律規(guī)定，小區(qū)建筑區(qū)劃內(nèi)的公共用地使用權(quán)屬于小區(qū)業(yè)主共同共有，房地產(chǎn)開發(fā)商不享有使用權(quán)，即小區(qū)地上車位的使用權(quán)屬于小區(qū)全體業(yè)主共同所有，開發(fā)商在未征得小區(qū)業(yè)主委員會(huì)同意的情況下，擅自出售小區(qū)地上車位的行為是無(wú)效的。因此，你與房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂的地上車位購(gòu)買合同是無(wú)效合同，你可向人民法院提出申請(qǐng)，確認(rèn)你與開發(fā)商之間簽訂的合同無(wú)效，并可請(qǐng)求退還購(gòu)車位款和賠償相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)損失。

 

物業(yè)公司擅自將小區(qū)內(nèi)公共綠地改建停車場(chǎng)

未經(jīng)業(yè)主同意就這么做，合法嗎？

 

1月6日劉先生來(lái)電：去年9月，小區(qū)里進(jìn)來(lái)一個(gè)施工隊(duì)，將居民樓下原屬于小區(qū)公共綠地的近200平米草坪鏟除，將地面硬化處理后改建為停車場(chǎng)。許多業(yè)主對(duì)此十分不滿，找到物業(yè)公司要個(gè)說(shuō)法，物業(yè)公司稱是為緩解小區(qū)停車難，便于車輛管理，才將綠地改建成停車場(chǎng)的。請(qǐng)問，物業(yè)公司在未經(jīng)業(yè)主同意的情況下就改建的行為合法嗎？業(yè)主該如何維權(quán)？

　　

律師團(tuán)白帆律師：根據(jù)《物權(quán)法》第七十三條規(guī)定：“……建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外……”《Z高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十四條規(guī)定：“建設(shè)單位或者其他行為人擅自占用、處分業(yè)主共有部分、改變其使用功能或者進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)，權(quán)利人請(qǐng)求排除妨害、恢復(fù)原狀、確認(rèn)處分行為無(wú)效或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持……”

　　

因此，你所在小區(qū)內(nèi)的公共綠地由小區(qū)全體業(yè)主共同所有，綠地是否可以改建為停車場(chǎng)，應(yīng)由業(yè)主共同決定，并辦理相關(guān)行政審批手續(xù)后方可實(shí)施。物業(yè)公司未經(jīng)業(yè)主同意就將公共綠地改建為停車場(chǎng)的行為違反法律規(guī)定，你們可要求物業(yè)公司停止侵權(quán)行為，將被改建為停車場(chǎng)的綠地恢復(fù)原狀，也可向有關(guān)行政執(zhí)法部門舉報(bào)或向人民法院提起訴訟。

 

我將房子出租，協(xié)議約定承租人繳納物業(yè)費(fèi)

他借口不交，物業(yè)公司是否有權(quán)要求我交？

　　

1月6日楊先生來(lái)電：我之前買了一套營(yíng)業(yè)房，2012年1月將該房出租給王某使用。當(dāng)時(shí)簽房屋租賃協(xié)議，約定租賃期間物業(yè)服務(wù)費(fèi)由王某繳納，但王某一直未交，物業(yè)公司要求我來(lái)交，這合理嗎？

　　

律師團(tuán)趙恩慧律師：物業(yè)公司提供了物業(yè)服務(wù)，繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)是業(yè)主的義務(wù)?！躲y川市物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十四條規(guī)定：“業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定全額繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶繳納責(zé)任。”《Z高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第七條：“業(yè)主與物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人繳納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。”

 

因承租方王某未按房屋租賃協(xié)議約定繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，物業(yè)公司有權(quán)要求你承擔(dān)連帶責(zé)任。如你交納了物業(yè)服務(wù)費(fèi)，有權(quán)向房屋的承租方王某追償。

 

樓上鄰居擅自將臥室改為衛(wèi)生間

導(dǎo)致樓下住戶被淹，該如何維權(quán)？

 

1月8日王先生來(lái)電：去年10月我購(gòu)買了位于銀川市興慶區(qū)某小區(qū)的一套商品房，并于年底入住。今年1月3日，我發(fā)現(xiàn)屋頂有漏水現(xiàn)象，當(dāng)晚臥室和客廳地板也開始滲水。后查明漏水原因系住在樓上的章某正在裝修，他將一間臥室改造成衛(wèi)生間，而將原設(shè)計(jì)的衛(wèi)生間改作它用。由于改造后的衛(wèi)生間沒有防水功能，導(dǎo)致我家被淹，造成了一定的經(jīng)濟(jì)損失。我向物業(yè)公司投訴，物業(yè)公司要求章某立即整改，但章某只答應(yīng)解決漏水問題而拒絕整改，我能否要求章某拆除衛(wèi)浴設(shè)施恢復(fù)原狀，賠償損失，同時(shí)要求物業(yè)管理公司承擔(dān)賠償責(zé)任？

　　

律師團(tuán)楊輝律師：章某的行為違反了有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》第五條第二款規(guī)定，住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)，禁止將沒有防水要求的房間或者陽(yáng)臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房間。

　　

章某的行為影響了樓下王先生對(duì)房屋的正常使用，違反了法律規(guī)定的義務(wù)，依法應(yīng)承擔(dān)恢復(fù)原狀、賠償損失的民事責(zé)任?！蹲≌覂?nèi)裝飾裝修管理辦法》第三十三條規(guī)定：“因住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)造成相鄰住宅的管道堵塞、停水停電、物品毀損等，裝修人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)和賠償；屬于裝飾裝修企業(yè)責(zé)任的，裝修人可以向裝飾裝修企業(yè)追償。裝修人擅自拆改供暖、燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施造成損失的，由裝修人負(fù)責(zé)賠償。”

　　

由于本案中王先生的損失由章某而非物業(yè)公司造成，并且物業(yè)公司已經(jīng)向章某發(fā)出要求其整改的緊急通知，履行了合同義務(wù)，因而不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。